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话企|当代置业:绿色建天富客服热线筑差异化之路遇难

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想要凭借绿色建筑这一差异化“打法”在房地产行业中杀出一条血路的当代置业似乎未能如愿。
 
想要凭借绿色建筑这一差异化“打法”在房地产行业中杀出一条血路的当代置业似乎未能如愿。
 
一方面,绿色建筑带来溢价的美好愿景没能实现;另一方面,2020年上半年,当代置业仅完成销售目标的33.82%,下半年销售压力较大。
 
下半年销售承压
 
克而瑞数据显示,2020年4月,百强房企整体的销售额增幅开始回正,4月、5月、6月全口径销售金额同比分别上涨0.6%、12.2%和13.8%。天富客服热线
 
由此,百强房企整体的销售恢复情况明显好于预期,TOP100房企二季度全口径业绩规模高于去年同期。
 
不过,和行业整体回暖形成鲜明对比的是,当代置业的“复苏”速度较慢。上半年已过,当代置业仍未追赶上去年同期的销售成绩,4月、5月、6月分别实现合约销售额18.12亿元、33.49亿元、37.4亿元;同比分别减少22.3%、20.6%、21.21%。
 
2018年,当代置业执行董事兼总裁张鹏曾许下承诺,2020年当代置业要上到500亿规模。年初,受疫情冲击等因素影响,当代置业将这一销售目标降至420亿元。天富客服热线
 
不过即便是420亿元的销售目标,对于当代置业来说也并不轻松。2020年上半年,当代置业实现合约销售额142.06亿元,同比下滑14.77%。
 
中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉财经网,一般而言,(房企)上半年要完成销售目标的40%,才能确保全年任务的完成。
 
而当代置业上半年仅完成销售目标的33.82%。这也意味着,下半年当代置业将面临较大的销售压力。
 
绿色建筑“叫好不叫座”
 
在大众眼里,当代置业的两个标签,一个是“小而美”,另一个是“绿色建筑”。
 
2019年,张鹏在接受媒体采访时也表示,“我们并不是一家单纯追求规模的上市公司,2019年来,当代置业一直专注于绿色科技地产的打造,凭借差异化核心竞争力来对抗周期。”
 
年报指出,当代置业自主研发地源热泵技术系统,天棚辐射制冷制热系统,外围护结构保温系统,高性能外窗系统,全置换新风系统,隔音降噪系统等科技建筑系统,来使MOMΛ产品具有良好的特性。
 
与此同时,相比于其他建筑,当代置业的绿色科技建筑施工周期更长,成本也会更高。不过在张鹏看来,绿色建筑是能够为项目带来溢价的。
 
2015年,张鹏在“中国绿色地产高峰论坛”介绍,当代置业合肥项目采用恒温、恒湿、恒氧等系统,高层住宅售价1.15万元/平方米,比普通项目每平方米平均溢价4000元。
 
不过,合肥项目“绿色建筑带来溢价”的典型案例并未能在当代置业的其他项目中实现成功复制。
 
近期,当代置业武汉、西安项目先后取得预售许可证。
 
房天下显示,位于武汉东西湖区金北一路协和医院对面的武汉当代境MOMΛ备案均价约1.42万元/平方米,主打92平方米—118平方米的三居室户型。7月8日,房天下更新信息,开盘折后均价约1.26万元/平方米。
 
武汉当代境MOMΛ一公里范围内分布有新城桃李郡、佳兆业悦府、首开光明国风上观、武地华发时光等在售楼盘,同样以三居室户型为主打,售价在1.2万元/平方米-1.35万元/平方米之间不等。相较周边在售楼盘,武汉当代境MOMΛ的溢价并不明显。
 
此外,位于西安浐灞东三环与云溪巷交汇处西北角的西安当代境MOMΛ主打105平方米-135平方米的三居室户型,均价1.48万元/平方米。值得一提的是,周边同样以三居室为主打的在售楼盘中建锦绣天地均价1.55万元/平方米、海伦湾均价1.72万元/平方米,远高于当代境MOMΛ的1.48万元/平方米。


 
在溢价层面,当代置业的绿色建筑暂时还未能实现张鹏所述的理想状态,但是其项目的施工周期和成本却高于其他房企。这一特征直接反应在公司的毛利率数据上。
 
虽然近几年当代置业毛利率呈持续上升态势,2017年、2018年、2019年分别为21.05%、23.25%、25.48%,但仍远低于行业平均水准。中房智库数据显示,2019年,96家上市房企的平均毛利率约为32.05%。
 
对于当代置业来说,不光存在着“内忧”,还有着“外患”。
 
2016年以来,首开、龙湖等头部房企陆续“试水”被动房建筑。据业内人士介绍,被动式建筑可实现超低能耗,建筑节能率可以高达80%—90%,用能成本大大降低。对于消费者而言,在费用支出上也因此无需每年再额外支付新风系统维护相关的费用,而只需要购房时的一次性投入。
 
或许随着越来越多的房企加入绿色建筑这一“赛道”,也让当代置业的差异化竞争力被大大削弱。
 
高融资成本“侵蚀”净利润
 
其实,光从销售额来看,这家“小而美”的房企发展迅猛。
 
2016-2019年,当代置业分别实现销售额166亿元、221.86亿元、321.56亿元、362.03亿元。
 
但其净利润并没能随之“水涨船高”。甚至在2016—2018年三年之间,扣非净利润连续“缩水”。2016年—2018年当代置业分别实现扣非净利润4.51亿元、3.72亿元、2.9亿元,同比分别下滑23.01%、15.91%、22.09%。
 
2019年,当代置业扣非净利润虽由下滑转为增长,但从362.03亿元销售额仅带来3.62亿元的扣非净利润来看,盈利能力并不理想。
 
销售额增长迅速,净利润却难以突破,当代置业的净利润都去哪了?
 
年报数据显示,在2019年当代置业融资成本一栏中,银行及其他借贷利息8.34亿元,优先票据及公司债券利息9.69亿元,两项利息合计18.03亿元。
 
在此之前,当代置业分别于2016年、2017年、2018年支付利息8.95亿元、11.93亿元、13.28亿元,利息支出增长明显。
 
不难看出,如果不是巨额的利息支出,当代置业的盈利能力还能“更上一层楼”。

 
当代置业居高不下的融资成本可谓业内闻名。2019年1月,当代置业曾发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据,票面利率高达15.5%。这笔债券不但创下了2019年亚洲公开债券发行票面利率之最;还刷新了2018年花样年控股发行三年期债券时创下的15%最高纪录。
 
受此影响,2019年当代置业加权平均借贷利率为9.9%,比2018年度的8.2%上升1.7个百分点。
 
2020年,这种情况没有任何扭转,当代置业融资成本仍旧居高不下。3月,当代置业连发两笔海外债券,一笔将于2024年到期的1.5亿美元绿色优先票据,票面利率11.95%;一笔将于2020年到期的2亿美元绿色优先票据,票面利率15.5%。两笔债券均用于为现有债务再融资。7月7日,当代置业再次发公告表示,拟发2.5亿美元票据用于现有债务再融资,年利率11.5%。
 
而和当代置业高融资成本形成鲜明对比的是,2020年上半年房地产行业的融资成本整体呈下降态势。克而瑞数据显示,截至2020年上半年房企新增债券类融资成本为6.35%,较2019年全年下降0.72个百分点。
 
高融资成本背后,是当代置业并不轻松的偿债压力。
 
年报显示,2019年当代置业总负债599.33亿元,其中流动负债503.4亿元。流动负债中,一年内到期的银行和其他借贷70.88亿元、一年内到期的优先票据23.79亿元,合计94.67亿元。
 
虽然2019年末,当代置业银行结余及手头现金113.83亿元,足以覆盖上述一年内到期的有息负债。但值得一提的是,113.83亿元的在手现金还包含35.34亿元的受限制现金。
 
一方面,债务情况影响信用评级,会在一定程度上推高融资成本;另一方面,销售规模和话语权成正比,“小而美”的房企在融资上并不占优势。
 
在张鹏的美好愿景里,“小而美”的当代置业能凭借绿色建筑形成自己的差异化竞争力。然而理想很丰满,现实却很骨感,2020年当代置业面临着销售疲软与现金流吃紧的双重压力。